本文作者：哥们买房
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万万没想到，南京学区房“解套”才五天，一大波优质学区房纷纷上新挂牌！
《哥们买房》留意到，光是金陵湾一个小区，24小时内新挂了250多套房子出来。这个阵仗，简直像突然打开了一个蓄了很久的水库。
◎金陵湾24小时部分新挂房源
而目整个小区在好好选房上的挂牌总房源不过349套（截止2026.5.12），作为树人小学+树人中学双学区房，金陵湾这波放量，直接利好买房人，房子选择多了，议价空间也变大了。
一南京学区房，六年锁仓，终于解套
无独有偶。《哥们买房》查询了下一些热门学区房的挂牌量，发现这几天都有不少的增长。
✪ 有中介表示，书包新政落地第二天，仅拉力琅+29中片区，房源激增100套+。
其中，《哥们买房》留意到，拉力琅+29中片区的牌楼巷小区，24小时挂牌4套！要知道这个楼盘，以前几乎是鲜有挂牌，现在政策一出，直接挂了四套。
✪ 同样是树人小学+树人中学双学区的新河一村北区，24小时挂牌上新21套！
✪ 游府西街+钟英学区的王府园小区、火瓦巷小区 ；中央路+科利华的东升花苑、西家大塘小区均有二手房挂牌上新！
✪ 此外，《哥们买房》了解到部分中介门店平时一天新增挂牌也就三五套，而新政出台当天，登记挂牌的房源直接飙到60多套，翻了近20倍。打开链家数据，鼓楼挂牌房源也几乎是清一色的学区房。
二南京学区房挂牌暴涨，但家长不急了
按理说，供应量大了，买家该抓紧捡漏才对。但观察了几天，《哥们买房》发现一个有意思的现象：着急的是卖家，买家反而更淡定了。
火瓦巷小区33平的房子挂158万，76平挂270万，33平这个户型，3月有套成交，价格是126万。
以金陵湾为例。228平的房子挂牌850万，99平挂牌520万，129平挂牌495万，且都是房东急售。而此前同样99平的户型成交价格为336万，123平成交价格为436万。
虽然看上去业主挂牌价是涨价了。
但也别觉得黑，这个业主当时买来可能就价格更高，加上税费、利息算进去，说不准也只是保本而已。
当然，也不是没有降价选择先行抢跑的。
其中有中介分享一套鼓楼汇文中学86平米电梯三房，业主报价203万，有网友说，7号去看房的时候还标270万，没想到一下子降这么多。直接就降了70万。
龙江银城汇文双学区的一套50.47平房子，挂牌199万，最后170万成交，单价3.36万。今年3月份同户型还能卖到220万以上。三个月，跌了50万。
双汇文的辰龙绿苑东苑89平户型，挂牌399万，成交352万，而同户型之前能卖到390万出头。
这种心态，去年这个时候是不敢想的。那时候学区房还是卖方市场，业主说多少就多少，爱买不买。现在风水轮流转，买家终于能直起腰杆说话了。
不过《哥们买房》留意到，虽然新政出来很久，但有部分家长对政策有一定的误解：以为“学籍解绑”意思是一套房子可以同时让两户家庭的孩子上学。
但政策实际说的是：卖房不受在读学籍影响了。
你孩子今年刚上一年级，房子照样可以挂牌卖。原本一套房子要等6年，现在上家孩子在读期间，房子可以交易；不需要等上家孩子毕业，也不再需要家长提前一年落户，只要在招生报名工作开始前，完成户籍、房产证(或不动产权证)与实际居住“三一致”，即可按施教区入学。（前提是不在同一个招生批次报名）。
而这背后，更深层的变化，其实是学区房逻辑的松动。
过去学区房之所以坚挺，是因为“稀缺”。顶级学校就那几个，入学名额有限，绑定一套房子六年，哪怕孩子刚上一年级，房子就得在那空着或租出去，六年时间锁死。
现在好了，学籍占用时限被抹平，从“六年一轮”变成“一年一流通”。对很多家庭来说，这不只是变现的问题，是整个人生规划盘活了。孩子刚上学的，可以卖；孩子还没生的，买了用掉学位就能卖。
带来的后果是什么？
● 学区房价值被稀释。物以稀为贵，现在供量变大，学区房整体价值大大下降。其次，以后买个学区房过户，几个月后入学搞定了就能卖掉，上好学校的成本也变小了。
●买家的观望情绪会更重，也不急着买——反正随时买随时上，等房价合适了再出手也不迟，这也很有可能导致了学区房的价格在未来，会走向阴跌。
● 中介得利。由于学区房的火热，中介等交易中间商也能大大得利，甚至煽动焦虑，让卖家降价快出，反正房子一买一卖，中介费到手，以前还要6年，政策宽松后，一套房子的买卖频率变高了，佣金也能拿更多，对于这种恶意压低学区房房价的，家长们依然要保持警惕。
● 改善属性的新房流通性会变高，卖家卖了房，有了钱，之前被学区捆绑，现在可以用更少的钱去买更舒服的房子。
《哥们买房》今日快评：
① 学位溢价消失，老破小即将原形毕露。
② 买方市场来了，但买家也没多从容，不过是从“抢不到”变成“怕买贵”。
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